Apport ou Remboursement anticipé : faut-il vous dessaisir de votre épargne ?

Dans l’objectif de réduire le montant de vos mensualités ou la durée de votre emprunt, vous pouvez dès le montage de votre prêt, apporter plus ou moins d’épargne, pour compléter ce que la banque va vous prêter. Dans les années suivantes, si vous disposez encore d’épargne, vous pourrez aussi rembourser par anticipation tout ou partie de votre crédit, dans le même objectif de réduire votre endettement. Cependant, est-ce une bonne idée ?

Avant tout, on parle d’argent, aussi commençons par aborder l’aspect purement comptable de ce dilemme, avec un petit exemple :

On vous propose un prêt à un taux de 2 %/an. En même temps, votre épargne végète sur un Livret A qui vous rapporte 0,5 %/an. Dans ce cas, vous avez tout intérêt à apporter le maximum de votre épargne dans le financement de votre projet. En effet, même si l’argent que vous allez sortir ne va plus vous rapporter 0,5 %/an, il va vous faire économiser 2 %/an d’intérêts sur votre emprunt. Ainsi, vous empocherez la différence : 2 % – 0,5 % = 1,5 % tous les ans.

1,5 %, c’est peu en apparence, mais c’est appréciable quand on est habitué à gagner trois fois moins, comme avec le Livret A. Et ça l’est d’autant plus que ça se répète tous les ans jusqu’à ce que votre crédit soit remboursé. Bien entendu, vous avez compris qu’ici, il vous faut tenir compte des frais entourant votre crédit et donc considérer le TAEG de votre crédit, auquel vous additionnez le TAEA de votre assurance emprunteur. Dans notre exemple : TAEG+TAEA=2 %.

En résumé, avec une épargne vous rapportant moins que ce que votre emprunt vous coûte, vous avez financièrement intérêt à apporter votre épargne dans le financement de votre acquisition. Cela vaut pour l’apport initial, comme pour le remboursement anticipé. De manière générale, moins votre épargne vous rapporte, moins il sera opportun de vous endetter ou de le rester longtemps. Toujours dans la même idée, dès le choix de votre crédit, vous aurez intérêt à choisir une durée courte pour votre emprunt.

J’appelle tout de même votre attention sur le fait que toute décision financière ne se réduit pas au seul gain attendu. Il en va ainsi de toutes les opérations et placements financiers. En parallèle de la rentabilité, je vous conseille aussi de tenir compte de deux autres critères : la liquidité et la sécurité.

À l’opposé, du côté de la liquidité, apporter votre épargne est parfaitement néfaste. Vous ne disposerez plus de cet argent avant 20 ans, dans l’exemple où vous réduisez votre durée d’emprunt de 25 à 20 ans. Et dans l’exemple où vous réduisez vos mensualités, vous ne redisposerez de cet argent que progressivement sur les 25 années qui suivront. En résumé, apporter votre épargne va vous priver de cash pour faire autre chose. Cela peut être pour partir en vacances, couvrir des risques, tout comme financer une autre acquisition immobilière.

Cet argent dont vous ne disposerez plus aura aussi un impact sur votre sécurité financière. En effet, cet argent représente un « matelas » de sécurité face aux aléas de la vie courante : une perte d’emploi, un enfant qui fait des études plus longues qu’imaginées au départ et de manière générale, tout risque qui serait mal couvert par vos assurances : un véhicule qui vous lâche, un rapatriement de vos vacances à étranger…

Et si on regarde la question du risque sous l’angle du placement en lui-même, en sortant l’argent de votre placement, celui-ci ne sera plus soumis au risque porté par ce placement. Mais ensuite, en investissant cet argent dans votre bien, vous allez lui faire prendre le risque de l’opération immobilière en question, c’est à dire le risque que vous n’arriviez plus à rembourser votre emprunt. Notez tout de même qu’en conservant cet argent sur votre support d’épargne, vous allez malgré tout lui faire prendre ce même risque, car si la situation dérape et que vous courrez à la faillite personnelle, vous allez être contraint d’utiliser cette épargne pour vous sortir de ce mauvais pas. Remarquez tout de même que l’utilisation de l’assurance vie peut éviter cet écueil. En résumé, pour nombre d’entre vous, apporter votre épargne fait prendre un peu plus de risque par rapport au fait de la garder sous votre coude. Cependant il convient de l’évaluer en fonction de la situation personnelle de chacun.

Certains avanceront peut-être le fait qu’en apportant votre épargne, vous allez emprunter moins et donc couvrir un montant moins important avec l’assurance décès invalidité qui devra accompagner votre emprunt. Ainsi, si le risque se réalise, vous ou vos proches toucherez un moindre montant pour rembourser le capital restant dû sur votre emprunt. Cependant, en contre-partie, vous ou vos proches disposerez toujours de l’épargne que vous n’avez pas apportée. Ce à quoi, il faut aussi rajouter que les primes de cette assurance qu’on va vous appeler, seront plus faibles. D’ailleurs, cette économie ainsi réalisée pourrait très bien être consacrée à augmenter votre couverture d’assurance décès invalidité. Si par exemple, vous n’empruntiez que 50 % du montant de votre acquisition, vous pourriez porter cette couverture à 200 %. Vous auriez même le loisir de souscrire en parallèle une autre assurance décès invalidité sans y être contraint par la banque qui vous fait crédit. En résumé, cette histoire de moindre couverture en assurance est un faux problème, car vous avez toujours le loisir de plus vous assurer.

Il existe un dernier avantage à apporter plus d’épargne : votre dossier d’emprunteur sera plus solide. En effet, la banque créancière disposera de plus de marge entre le montant qu’elle vous prête et le montant qu’elle pourrait récupérer dans une éventuelle vente forcée de votre bien. Ainsi, elle pourra vous proposer un taux plus bas. Et cette différence de taux va représenter pour vous une économie financière qui va s’ajouter à celle réalisée précédemment (les 1,5 % × votre apport, dans notre exemple). Notez tout de même que ce taux ne baissera pas forcément beaucoup en apportant au-delà de 20 %, car c’est la quotité généralement admise comme suffisante pour couvrir le risque de défaut de l’emprunteur. Par ailleurs, la banque n’a pas intérêt à vous encourager à trop apporter, car plus vous apportez, moins elle vous prête et donc, moins elle fait de business.

Du côté des inconvénients, il existe un cas où apporter plus d’épargne peut vous faire perdre de l’argent : l’acquisition d’un bien destiné à la location ; car en empruntant moins, votre crédit générera moins d’intérêts. Et si vos revenus fonciers sont fiscalisés selon le régime réel, vous disposerez de moins d’intérêts d’emprunt à déduire.

Par exemple, vous apportez 50 000 € dans votre acquisition et empruntez le reste à 2 %. Ces 50 000 € auraient dû générer 50 000 € × 2 % = 1 000 € d’intérêts d’emprunt. Et si, vous êtes imposé dans la Tranche Marginale d’imposition à 30 %, vous devrez payer 1 000 € × 30 % = 300 € d’Impôts sur le Revenu, en plus. Si votre crédit est amortissable, ce gain va décroître année après année, jusqu’au remboursement de votre emprunt. Et s’il est remboursé In Fine, ce gain restera constant. Enfin, si le taux est variable, ce gain évoluera en conséquence. En résumé, dans cet exemple, à votre gain de 1,5 %/an sur votre apport ou son reliquat année après année, vous allez retrancher 2 % × 30 % = 0,6 %/an. Au final, votre gain ne sera plus que de 0,9 %/an.

À vous de peser le pour le contre :

Arguments en faveur de l’apport

Arguments contre l’apport

Vous payez moins d’intérêts d’emprunt

Vous touchez moins d’intérêts générés par le support recevant votre épargne

Vous évitez le risque du support recevant votre épargne

Votre apport subit le risque de l’opération immobilière

Vous obtenez éventuellement un meilleur taux d’emprunt

Vous disposez de moins de cash pour couvrir vos risques

Vous disposez de moins de cash pour financer d’autres acquisitions

Éventuellement, vous déduisez moins d’intérêts d’emprunt de vos revenus imposables

Maintenant, pour ceux qui s’intéressent aux détails, on peut être un peu plus précis. En effet, si vous apporter votre épargne, il existe deux cas de figure :

  • soit vous raccourcissez la durée de votre emprunt ;

  • soit vous réduisez le montant de vos mensualités.

Si vous raccourcissez votre crédit, vous allez gagner 1,5 %/an appliqué à la totalité du montant que vous avez apporté jusqu’au remboursement du crédit. En effet, si au lieu de rembourser pendant 25 ans, votre apport supplémentaire vous permet de solder votre emprunt au bout de 20 ans, votre gain sera de 1,5 % × votre apport × 20 ans. Au bout de 20 ans, la partie de vos revenus qui jusque là servaient à payer vos mensualités pourra être épargnée et vous allez rapidement reconstituer votre apport de départ sur votre support d’épargne.

Par contre, si votre apport sert à réduire vos mensualités de remboursement tout en conservant la durée de 25 ans initialement prévue ; tous les mois, votre budget sera plus large et ainsi, vous allez pouvoir épargner l’économie réalisée sur vos mensualités de manière étalée sur les 25 années de remboursement de votre prêt. Ainsi, votre gain vu précédemment (1,5 % × votre apport) se réduira progressivement jusqu’à disparaître à la fin de la 25ème année.

Sans rentrer plus dans les calculs, on comprend donc que raccourcir la durée va vous maintenir plus plus endetté par rapport au fait de réduire vos mensualités. Même si cet état s’arrête avant la fin du crédit quand vous choisissez de réduire vos mensualités, vous profiterez d’un effet d’endettement plus important et donc cet écart entre le taux de votre crédit et le rendement de votre épargne s’appliquera sur les montants plus importants. Graphiquement, on peut illustrer cela ainsi :

De là, toujours avec notre exemple dans lequel le Livret A génère 0,5%/an et votre emprunt vous coûte 2 %/an, au bout de 25 ans :

  • conserver votre épargne sur votre Livret A, vous aura rapporté 13 % d’intérêts ;

  • apporter votre épargne pour réduire vos mensualités, vous aura rapporté 30 % sous forme d’intérêts payés en moins sur votre emprunt, ainsi que d’intérêts servis par votre Livret A ;

  • apporter votre épargne pour raccourcir votre emprunt, vous aura rapporté 50 % sous forme d’intérêts payés en moins sur votre emprunt durant 20 ans, puis sous forme d’intérêts servis par votre Livret A, les 5 dernières années ;

Graphiquement, votre gain évolue ainsi :

Vous l’avez compris, tous ces paramètres rendent la réponse à notre question, compliquée. En effet, on compare une économie d’argent relativement certaine à des pertes d’argent possibles, induites par des risques mal couverts et une capacité à réaliser d’autres opérations entamée. Néanmoins, si comme dans notre exemple, le gain est important et si malgré votre apport, vous conservez assez d’épargne pour ne pas compromettre vos projets à venir et couvrir vos risques, il n’y a pas photo : apportez !

Attention ! L’économie d’argent calculée jusque là n’est en rien déterminée, parce que le taux du Livret A n’a rien de fixe. Il change régulièrement. En réalité, il faut pas se contenter de son taux actuel, mais anticiper ce qu’il sera dans les prochaines années. Il vous faut avoir une opinion sur l’avenir. Le Livret A rapporte actuellement 0,5 %, mais l’année prochaine, qui sait le rendement qu’il procurera ? Si l’inflation remonte, les taux déraperont et alors ce fameux placement pourrait vous offrir du 3 %/an. Ce taux n’aurait d’ailleurs rien d’exceptionnel. Jusqu’à 2008, c’était une performance habituelle pour ce cher placement. Et à 3 %/an, face à un taux d’emprunt de 2 %, l’argument en faveur de votre apport ne tient plus la route. Ainsi, le choix d’apporter votre épargne s’avérerait être la mauvaise option.

Je me permets ici d’appeler l’attention des rares emprunteurs à taux variables : pour vous cet aléa sera moins important, car si les taux remontent, ils vont entraîner à la hausse celui de votre emprunt, en même temps que celui de votre épargne. Mais je développerai cela dans un prochain article.

Maintenant, il y a beaucoup plus important : vous pourriez aussi réaliser que dans mon exemple, ce dilemme n’est pas symétrique. Vous hésitez entre bloquer votre argent pendant la durée de votre emprunt et le laisser disponible sur un placement sans risque. Ces conditions sont donc très différentes. Pour qu’elles soient semblables, il faudrait envisager un placement bloqué pendant toute la durée de votre emprunt. Ainsi, l’alternative à votre apport, ne devrait pas être un produit financier à horizon de placement nul. Le Livret A, comme tout placement sans risque, ne sont pas adaptés à cette comparaison. Ces placements existent pour éviter les pertes à chaque instant, grâce à un « effet cliquet ». Avec ceux-ci, vous récupérerez toujours votre capital et les maigres intérêts qui vont avec, aussi courte que soit la durée de votre investissement. Mais à long terme, c’est un luxe qui finit par coûter très cher. En effet, si vous pouvez accepter de voir la valeur de votre placement baisser de temps en temps, vous pouvez accepter de prendre plus de risques sur le long terme et ainsi, espérer obtenir un rendement supérieur à ceux offerts par les placements sans risque.

Bien sûr, si vous choisissiez des placements plus offensifs, votre anticipation du rendement futur de vos placements vous paraîtrait encore plus nébuleuse qu’avec le Livret A. Mais il ne faut pas oublier qu’avec le Livret A, il existe aussi un important aléa sur le résultat. Jusqu’à aujourd’hui, le taux offert par ce placement a évolué entre 0,5 %/an et 8,5 %/an. Soit un rapport de 1 à 17. Il vous faut donc disposer d’une certaine marge entre le rendement que vous espérez obtenir et le taux de votre emprunt, pour prendre une décision sereine. Si par exemple, vous estimez pouvoir gagner 6 %/an sur le long terme avec vos placements, tout en empruntant à 2 %, n’hésitez pas : conserver votre épargne ! Ne l’apportez surtout pas. Parce que l’écart est ici important. Conservez donc votre épargne et empruntez le plus grand montant possible. Par contre, si vous estimez qu’il vous faudra vous contenter d’une moyenne de 3 %/an, vous êtes en droit d’hésiter.

Mon discours soulève peut-être chez vous une question essentielle : pourquoi les banques vous prêteraient à 2 %, alors qu’elles pourraient investir cet argent ailleurs, dans des placements aux performances plus ambitieuses ? Surtout que pour elles, comme pour vous, il s’agit de placer sur du long terme. Où est donc le problème ?

En fait, il existe deux raisons qui poussent les banques de dépôt à prêter de l’argent à leurs clients :

  • parce que ça leur permet d’emprunter à un taux encore plus bas auprès de la banque centrale (ou en temps de crise, d’éviter de placer les capitaux qu’elles ont sur les bras à des rendements encore plus bas auprès de cette même banque centrale, voire même à taux négatifs depuis 2016 en Europe) ;

  • parce que même si elles préféreraient prendre plus de risques, elles ont aussi besoin de placements sûrs tels que votre crédit.

En fait, les banques sont comme tout investisseur. Elles peuvent prendre des risques, mais elles ont aussi besoin de placements à court terme, pour répondre à leurs besoins immédiats, tels que restituer les économies de leurs déposants quand ils en font la demande. Et le prêt qu’on vous accorde est pour la banque un placement particulièrement prudent, lui offrant des revenus réguliers. Vous ne l’aviez peut-être pas encore réalisé, mais pour le système financier, en tant qu’emprunteur, vous êtes un produit financier peu risqué !

Par ailleurs, les risques pris par les banques sont aussi limités. Il y a d’abord la logique financière qui s’impose à elles. Plus elles prennent de risques, moins on leur prête facilement et ainsi, plus les capitaux qu’elles lèvent pour prêter à des clients comme vous, leur coûtent plus cher. Elles doivent donc résoudre une savante équation entre emprunter pas cher et vous prêter plus cher, mais pas trop cher non plus, pour que vous n’alliez pas voir ailleurs. Au delà du bon sens, il existe aussi la réglementation stricte qui leur impose des limites et donc l’utilisation de produits financiers peu risqués, tels que votre crédit. Ainsi, les banques ont besoin de vous prêter de l’argent, même si ça ne leur rapporte que 2 %/an.

De votre côté, vous ne subissez pas les mêmes contraintes. Vous n’êtes pas obligé de placer votre patrimoine financier sans prendre aucun risque et donc dans une optique de court terme. D’ailleurs, rien ne vous empêche de faire comme les banques : conserver sur un placement sans risque de quoi couvrir vos besoins et risques courants et pour le reste de votre épargne, vous vous autorisez des horizons de placement plus lointains. Et l’apport que vous hésitez à faire dans votre opération immobilière est bien de l’argent dont vous ne devriez pas d’avoir besoin dans l’immédiat, puisque vous étiez prêt à vous en défaire pendant toute la durée de votre emprunt.

Pour conclure, j’attire votre attention sur le fait que prendre des risques ne s’improvise pas. Le fait de disposer d’un horizon d’investissement adapté n’est pas une condition suffisante. Accepter des pertes en est une autre indispensable. D’autres qualités vous seront tout aussi utiles : patience, expérience, compréhension des mécanismes financiers, connaissance de l’histoire des marchés, suivi de l’actualité… En somme, tout ce qui vous évitera de douter dans les périodes de baisse ou de vous emballer dans celles d’euphorie. En conséquence, je ne saurais mieux vous conseiller que de vous faire accompagner par un professionnel expérimenté, reconnu par nos autorités et si possible indépendant.

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